Das neuste Immo-MonitoringDie Corona-Krise hat die Blase am Immobilienmarkt weiter angeheizt
Laut der neusten Ausgabe des viel beachteten Berichts zum Schweizer Häuser- und Wohnungsmarkt sind die tiefen Zinsen nicht allein für die steigenden Preise verantwortlich.
Die Corona-Krise hat ihre Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen, das zeigt das am Donnerstag veröffentlichte alljährliche Immo-Monitoring von Wüest Partner. Die Nachfrage nach allen Formen von Wohneigentum hat trotz dem Wirtschaftseinbruch weiter stark zugenommen, und das dürfte so weitergehen. Die wichtigsten Entwicklungen in vier Punkten.
Strukturwandel im Markt für Mietwohnungen
Vergleicht man die Entwicklung der Mietpreise bei identischen Wohnungen, so sind diese von Mitte 2019 bis Mitte 2021 schweizweit um rund 2 Prozent angestiegen. Dahinter verbergen sich aber grosse regionale Unterschiede. In den grossen Städten war der Anstieg mit mehr als 3 Prozent deutlich höher.
Weil aber die Mieter unter anderem die regional unterschiedlichen Entwicklungen genutzt oder kleinere Wohnungen nachgefragt haben, sind die Mietkosten entsprechend den Angeboten in jüngster Zeit schweizweit sogar gesunken.
Ein Treiber der Nachfrage und damit der Preise, der künftig wieder eine grössere Rolle spielen dürfte, ist die Zuwanderung, die mit der zu erwartenden besseren Wirtschaftslage wieder zunehmen dürfte. Von Bedeutung ist auch, dass die Belegung der Wohnungen laufend zurückgeht. Verantwortlich dafür ist ein Trend zu kleineren und Einpersonenhaushalten. Das ist mit ein Ergebnis der Alterung, aber auch von Trennungen.
Homeoffice als neuer Marktfaktor
Bedeutung hat auch der anhaltende Trend zum Homeoffice. Laut einer Umfrage von Wüest Partner bei Unternehmen dürfte dessen Anteil bei Beschäftigten in Bürojobs künftig bei 26 Prozent bleiben. Die Büroflächen reduziert das aber dennoch kaum, weil einerseits mit einer Zunahme der Gesamtbeschäftigung zu rechnen ist und zusätzlich mit einem steigenden Anteil von Bürojobs.
Die anhaltend hohe Bedeutung des Homeoffice ist auch ein wesentlicher Treiber bei der Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum. Vor allem steigt auch dadurch die Attraktivität von Regionen ausserhalb der Zentren, und der Nachteil des Pendelns wird relativiert.
Bedrohliche Preisschübe beim Wohneigentum
Sowohl bei den Eigentumswohnungen wie bei den Einfamilienhäusern steigen die Preise weiterhin stark an – trotz der jüngsten Krise. Das zeigt sich in praktisch allen Regionen, obwohl auch hier Zentren und ihr Umfeld besonders deutliche Preisausschläge zeigen.
Das tiefe Zinsniveau ist ein wichtiger Grund dafür. Deshalb warnt auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) wiederholt vor hohen Risiken, sollte das Zinsniveau künftig steigen.
Angesichts gewachsener Inflationssorgen und bei einem anhaltend starken Aufschwung sind Zinserhöhungen in Zukunft nicht ausgeschlossen. Darauf weist auch Wüest Partner hin. Allerdings rechnen die Expertinnen und Experten nicht mit einem sprunghaften Anstieg in nächster Zeit.
Die Corona-Krise hat ebenfalls Anteil am Preisschub. Angesichts der beschränkten Möglichkeiten haben die Leute auf Ausgaben für Konsum, Freizeitaktivitäten und Reisen verzichtet, während ihre Einkommen dank Stützungsmassnahmen des Staates wie Kurzarbeit insgesamt gesichert blieben. Bei fast einem Drittel hat sich die finanzielle Lage sogar noch verbessert.
Das Ergebnis sind höhere Ersparnisse, die nun die Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls befeuern. Wie die SNB warnt daher auch Wüest Partner mit Blick auf die Geschichte vor der Möglichkeit eines Absturzes der Preise in kurzer Zeit.
Kaum berücksichtigte Umweltrisiken
Auch die mit dem Klimawandel verbundenen Umweltrisiken haben Bedeutung für die Immobilienmärkte. Ein Einfamilienhaus, das sich in einer von Hochwasser gefährdeten Region befindet, ist 1,2 Prozent weniger Wert als eines in einer Gegend, die als gefahrlos gilt. Die grössten Wertminderungen zeigen sich bei Immobilien, die sich in Gebieten mit einer mittleren bis erheblichen Gefährdung durch Steinschläge, Fels- und Bergstürze befinden.
«In manchen Fällen wird sogar noch stärker als zuvor an gefährdeten Lagen gebaut.»
Die Daten würden erwarten lassen, dass in Regionen mit grösseren Umweltrisiken weniger gebaut wird, erst recht angesichts der Erwartung, dass solche Umweltprobleme noch zunehmen. Doch Wüest Partner stellt nichts Entsprechendes fest, im Gegenteil: «Oft gibt es anteilsmässig keinen erheblichen Unterschied zwischen Bestand an Neubauprojekten an gefährdeten Lagen. In manchen Fällen wird sogar noch stärker als zuvor an gefährdeten Lagen gebaut», heisst es im Bericht.
Grund dafür könnte die Knappheit an verfügbarem Bauland sein, was im Bericht viel Gewicht hat. Die Knappheit an Boden und eingeschränkte Baumöglichkeiten sind von der Angebotsseite der wichtigste Grund für die Preissteigerungen bei Immobilien.
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