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Kein Rechtsmissbrauch und keine Umgehungsabsicht bei Bauprojekt

Keine Umgehung des Zweitwohnungsverbots, kein Abschlag des Baugesuchs: Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde von sechs Beschwerdeführenden gegen eine Chaletüberbauung im Unterbort in Saanen abgewiesen.

Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde von sechs Beschwerdeführenden gegen eine Chaletüberbauung abgeschmettert.
Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde von sechs Beschwerdeführenden gegen eine Chaletüberbauung abgeschmettert.
Keystone

Der Fall ist ebenso lang wie komplex. Er beginnt im Juli 2012. Damals reichte die «Baugesellschaft Parzelle 6505» ein Baugesuch für eine Chaletüberbauung im gehobenen Segment im Saaner Ortsteil Unterbort in der Wohnzone W3 a ein. Das Vorhaben umfasst den Abbruch von bestehenden Gebäuden und sieht den Bau von drei Häusern mit je vier Wohnungen vor.

Dazu gehören ein unterirdischer Wellnessbereich und eine Autoeinstellhalle. Dagegen haben sechs nachbarschaftlich tangierte Anwohner mit Wohnsitz in Bern oder ausserhalb des Kantons Einsprache erhoben. Die gegen die von der Gemeinde Saanen im November 2012 erteilte Baubewilligung erhobene Beschwerde hiess die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) am 11. März 2014 gut.

Die am 26. Februar 2016 von der Bauherrschaft eingereichte Projektänderung «Nutzung als Erstwohnung» genehmigte die Gemeinde Saanen am 26. Juli 2016 unter der Auflage eines im Grundbuch anzumerkenden Zweckentfremdungsverbots zugunsten der Erstwohnungsnutzung.

Die Ende August 2016 dagegen erhobene Beschwerde des Sechsergremiums wies die BVE ab, worauf es kurz vor Weihnachten 2016 Beschwerde beim ­Verwaltungsgericht erhob. Es beantragte Aufhebung des BVE-Entscheids und Abschlag des Baugesuchs. Die Bauherrschaft hielt dagegen, und auch die Gemeinde Saanen wie die BVE beantragten Abweisung der Beschwerde.

Zweifel an der Nutzung

Ein wichtiger Punkt in der Beanstandung der Beschwerdeführenden ist ihr Anspruch auf rechtliches Gehör durch die Gemeinde. Dieses habe die BVE verletzt und zu Unrecht «geheilt», monieren sie. Ein zweiter Punkt betrifft ge­äusserte Zweifel an der Erstwohnungsnutzung durch die Bauherrschaft. Das Verwaltungs­gericht attestiert dem BVE eine ausführliche Begründung, «weshalb ihrer Ansicht nach eine Nachfrage nach Erstwohnungen besteht».

Die Beschwerdeführenden vertreten die Ansicht, die geplanten Wohnungen könnten nicht als Erstwohnungen genutzt werden, was die Baugesellschaft auch nicht beabsichtige. Der Vorwurf lautet auf rechtsmissbräuchliches Verhalten. «Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, damit er sanktioniert wird», so das Verwaltungsgericht. «Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nur, wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt werden kann.»

Die Baugesellschaft schätzt ihr geplantes Bauprojekt auf 13 Millionen Franken und macht geltend, sie hätte ihre Erstwohnungsnutzung von Anfang nicht ausgeschlossen. Haus A etwa soll als Ganzes oder als Stockwerkeigentum an Personen verkauft werden, die bereit sind, ihren Wohnsitz nach Saanen zu verlegen oder schon hier wohnen. In Haus B soll eine Wohnung für Eigengebrauch genutzt und sollen die übrigen verkauft oder vermietet werden. Bei Haus C würden die Erstwohnungen je nach Nachfrage verkauft oder vermietet. Die bisherigen Kontakte zeigten, dass die Nachfrage für Erstwohnungsnutzung bestehe.

Ohne weiteres zulässig

Obwohl in der Umgebung des ­Gebiets Unterbort vorwiegend Zweitwohnungen vorhanden sind, ist eine Erstwohnungsnutzung demnach zonenmässig ohne weiteres zulässig, hält das Verwaltungsgericht weiter fest. Auch wenn vom Konzept her eine Nutzung als Ferienwohnungen ohne weiteres möglich wäre, spreche das nicht von vonherein gegen eine Erstwohnungsnutzung.

Das Verwaltungsgericht beruft sich auf die Angaben der Gemeinde Saanen, wonach eine Nachfrage nach Erstwohnungen insbesondere im «gehobenen und/oder luxuriösen Segment» bestehe: «Das Angebot von 35 bis 45 Wohnungen im gehobenen Segment steht nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zur Bevölkerungszahl von aktuell 7643.» Laut Verwaltungsgericht würden Lage, Konzept und (voraus­sichtliche) Baukosten der Wohnungen eine Erstwohnungsnutzung nicht ausschliessen.

Weil die Baugesellschaft das Bauvorhaben in Etappen zu erstellen beabsichtigt, sei laut Verwaltungsgericht ein Rechtsmissbrauch oder eine Umgehungsabsicht zu verneinen. Ebenfalls weist das Verwaltungsgericht die Beschwerde gegen den Entzug von Aussicht und Sonnenlicht ab. «Es ist weder ein Schattendiagramm zu erstellen noch ein Augenschein durchzuführen.»

Die Beschwerdeführenden haben unter Solidarhaft die Verfahrenskosten von pauschal 3000 Franken zu tragen und den Beschwerdegegnern die Parteikosten in Höhe von 5659 Franken zu ersetzen.

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