Rettet den Eigenmietwert!

Der Eigenmietwert hat einen schlechten Ruf und soll abgeschafft werden. Dabei erliegen die Gegner einem Missverständnis.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt zu einer steuerlichen Subvention von Immobilien für den Eigengebrauch: Wohnquartier in Biasca TI. Foto: Gaetan Bally (Keystone).

Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt zu einer steuerlichen Subvention von Immobilien für den Eigengebrauch: Wohnquartier in Biasca TI. Foto: Gaetan Bally (Keystone).

Am politischen Horizont zeichnet sich die Abschaffung des Eigenmietwerts ab, gekoppelt mit den Abzügen für Hypothekarzinsen und Renovationskosten. Aber nicht alle sind dafür. Und damit meine ich nicht die potenziellen Verlierer, die es bei jeder Veränderung in der Besteuerung gibt. Der Eigenmietwert ist eines dieser seltenen Dinge, in denen Ökonomen praktisch geschlossen dieselbe Meinung vertreten (dafür). Interessanterweise deckt sich diese Meinung überhaupt nicht mit derjenigen vieler Politiker und Journalisten.

Ein oft vorgebrachtes Argument geht so: Der Eigenmietwert ist ein ungerechtes Steuerinstrument, weil Haushalte für ein Einkommen besteuert werden, das sie nie eingenommen haben. Dieser alte Zopf gehöre abgeschafft. Um dabei die Hauseigentümer nicht zu bevorzugen (denn die Steuern müssen ja von irgendwoher kommen), sollen gleichzeitig die Abzüge abgeschafft werden. Tönt vernünftig.

Leider beruht das Argument aber auf einem hartnäckigen Missverständnis. Die Besteuerung des Eigenmietwerts, gekoppelt mit den Abzügen für Schuldzinsen und laufende Kosten, ist keineswegs abstrus, sondern steuertechnisch korrekt. So werden Investitionen in selbst bewohnte Immobilien steuerlich gleichbehandelt wie Investitionen in andere Anlageformen. In unserem System der Einkommens­besteuerung (und eben nicht Konsumbesteuerung) werden die Renditen bei allen Investitionen besteuert, nach Abzug von Schuldzinsen. Wieso also nicht bei Immobilien?

Nehmen wir an, eine reiche Tante vermacht mir eine Million Franken (und vergessen wir die Schenkungssteuer, die hier fällig wäre). Wenn ich diese Million auf dem Kapitalmarkt anlege, dann muss ich auf der Rendite (in diesem Fall: auf Zinsen und Dividenden) Steuern zahlen. Der Eigenmietwert garantiert, dass dies auch der Fall ist, wenn ich mir stattdessen ein Haus kaufe mit diesem Geld. Hier ist die Rendite der eingesparte Mietzins.

Ein zusätzlich eingenommener Franken ist dasselbe wie ein nicht ausgegebener Franken: Beides macht mich um einen Franken reicher. Einen Mietzins von zweitausend Franken zu sparen, ist folglich dasselbe, wie zweitausend Franken mehr zu verdienen. Der Eigenmietwert ist kein Fehler, der korrigiert werden muss. Im Gegenteil: Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt zu einer steuerlichen Subvention von Immobilien für den Eigengebrauch. Das kann man wollen oder nicht, aber man muss sich im Klaren sein, dass dem so ist.

Hypothekarzinsabzug verleitet nicht zur Verschuldung

In den Vereinigten Staaten wird der Eigenmietwert nicht besteuert, und somit werden Immobilien steuerlich bevorzugt. Wozu das führen kann, haben wir in der Finanzkrise gesehen. Als eines der wenigen Länder auf der Erde machen wir in der Schweiz denselben Fehler nicht, sondern besteuern alle Anlagerenditen mit derselben Rate. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts sind wir nicht mehr ein finanzwissenschaftliches Vorbild, sondern ein Mitläufer, der denselben Fehler macht wie die anderen.

Der Hypothekarzinsabzug verleitet Haus- und Wohnungseigentümer übrigens auch nicht zur Überschuldung. Es ist zwar richtig, dass ich weniger Steuerabzüge geltend machen kann, wenn ich einen Teil meiner Hypothek zurückzahle. Ich spare mir aber dadurch die Steuern, die ich auf die Rendite meiner Investitionen zahlen müsste, die ich sonst mit dem Geld getätigt hätte.

Dass es attraktiver ist, Geld im ­Kapitalmarkt anzulegen, statt die Hypothek zu amortisieren, liegt einzig und allein an der Zinsdifferenz. Wenn ich am Kapitalmarkt dieselben Zinsen erhalte, die ich meiner Bank für die Hypothek bezahlen muss, dann bin ich steuerlich indifferent zwischen der Rückzahlung der Hypothek und einer alternativen Investition.

Man kann das heutige System aus vielen Gründen kritisieren. Beispielsweise, weil der Eigenmietwert generell zu tief angesetzt wird (zwei Drittel des Marktwerts) oder weil man eine Konsumsteuer bevorzugt. Aber die Besteuerung des Eigenmietwerts an sich ist weder ungerecht noch ein steuertechnischer Fehler, sondern die steuerlich korrekte Erfassung von Anlagerenditen.

Beat Hintermann ist Professor für öffentliche Finanzen an der Universität Basel.

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